市值暴跌400亿,“地产范冰冰”怎么了?

2018年“阴阳合同”事件后，范冰冰几乎离开娱乐圈，也减持套现告别A股。巧合的是，曾经凶猛强悍的“地产界范冰冰”泰禾集团(000732,股吧)也如范冰冰本尊一般，在2018年开始遭遇水逆，深陷债务泥潭。

俗话说，股价是企业经营晴雨表！4月24日，泰禾股价又创新低。令董事长黄其森尴尬的是，“吹牛”竟成了公司市值管理的巅峰之作。2017年底，黄其森宣称2018年销售额2000亿元，公司市值飙升320亿，不服不行。

后来，泰禾说只是董事长对公司发展的愿景。2年多过去了，上市公司没有说谎，真的只是个愿景。2018年之后，泰禾股价一路下行，最低跌至4.60元，创下近6年以来的新低，市值距高点蒸发400亿元。

股价下行期间，泰禾历经加速回款、股权转让、发高息债等一系列动作，现金流、负债等财务指标均有好转。但只是达到了万科郁亮所说的“活下去”，距离“活得好”还有差距。

春暖花开，2019年报季接近尾声，泰禾却称年报延期披露，理由是受疫情防控影响。值得注意的是，TOP50房企中泰禾是唯一一家延期披露的房企。最近两天，黄其森又被列入失信被执行人名单，泰禾的股价又蒙上了阴影。

一、地产界范冰冰的崛起

在地产界，泰禾是不折不扣的网红，有“地产界范冰冰”的美名。为什么是地产界范冰冰？资料显示，泰禾和范冰冰的渊源颇深。

十几年前，黄其森带领泰禾团队来到北京，此后打造了中国风的“院子”产品，在其他房企的欧美风中独树一帜。那么，富含中国风底蕴的作品好卖吗？答案是肯定的，原因就和范冰冰有关。

2013年，泰禾“院子系”文化宣传片《院子里的中国》开拍，总导演是冯小刚，范冰冰出席开机仪式，次年又出现在宣传片首映礼上。双方的合作还有很多，泰禾的楼盘开盘也会请范冰冰来站台，甚至还把李晨也请过去秀恩爱。

在范冰冰的巨大人气下，泰禾的楼盘很好卖。黄其森曾透露，和范冰冰是老朋友了，泰禾厦门院子请来范冰冰，结果该项目是当年厦门卖的最好最贵的项目，卖了36个亿。

除了范冰冰这个幸运星，泰禾还请成龙做代言。一众明星加持下，泰禾院子横扫各大媒体头版，一时风光无限。体现在销售额上，根据第三方数据，2017年泰禾实现合同销售金额823.73亿元，同比增长285.59%。

这或许是黄老板2018年喊话“2000亿元销售额的底气”，但实际销售额为1300多亿，距离2000亿差了700个小目标。销售额激增背后，是泰禾拿地的凶猛。

图片来源：亿翰智库

2018年之前的泰禾堪称“疯狂”，不断并购、加杠杆，仅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800亿的土地，泰禾的代名词就是“地王”，据说北京出10块地，泰禾就能拿7块。人们一边称呼黄其森为“闽籍军团大哥”，一边称呼他为“激进小王子”。

与此相对应的是资金链的紧张，2011-2017年，泰禾经营性现金流都是负的，甚至好几个年头都超了百亿。到了2018年底，泰禾资金链已经十分紧张，负债合计达到了2112.47亿元，资产负债率86.88%，再加杠杆都没什么空间。

二、难逃成龙代言“魔咒”

面子上风光的泰禾，内部已经滋生风险。

2018年底，泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元，货币资金148.95亿元。可见，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，而且，泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

来源：泰禾集团公告

财务数据的风险在经营端早有体现，2018年底，泰禾传出管理层动荡、裁员、出售项目股权的消息，甚至被传为“第一个倒下的知名房企”。成龙代言“魔咒”又发威了？“魔咒”只是巧合和戏称，关键还是在于企业自身的经营战略。

做生意有目标是绝对正确的，愿景是美好的，但现实是一步步做出来的。很多企业陷入一种矛盾：不扩张，被别人干倒，扩张，自己把自己干倒。泰禾的风险一定程度源于自己，黄其森多次表示，“泰禾战略是大学生，管理是小学生，连长当团长用，团长当师长用”。

有知情人曾还原泰禾“高负债”的一个片段：市场形势好的时候，金融机构纷纷主动找上门来，“一个项目至少被五六家机构盯上，应接不暇。有时候要找董事长签字，一等就是三四个小时”。

泰禾的原则是，“谁给的便宜、给的快，就跟谁合作”。2017年，泰禾总计从各类金融机构拿到了大约1000亿元的低息融资，这笔钱为其加速并购项目、实现超过6000亿元货值的土地储备奠定了基础。

然而，泰禾疏于对金融合作伙伴的管控，导致金融市场收紧时，个别小贷公司临时抽贷、压贷。泰禾负面舆论传开后，一些金融机构也开始现实起来，“晴天给伞、雨天收回”，泰禾陷入了困境。

股价对企业经营非常敏感，泰禾自带网红体质，任何利空都会被拿到放大镜下，股价走跌并不意外。

三、频卖资产、发高息美元债自救

2019年至今， 泰禾一方面降杠杆化解债务压力，另一方面对外传递乐观信息，提振投资者信心。

泰禾的第一步就是“抢销售、快回款”，给一线人员制定了严格的奖惩制度，“回款激励制度和惩罚制度按周考核、按周兑现”。与此同时，泰禾还启动股权合作、优化土储等多项计划。

截至2019年底，泰禾已经向世茂地产出售了9个项目，累计筹集资金约92.46亿元。黄其森说，“和世茂，是福建人老乡，大家沟通起来容易，强强联合。”

除了世茂地产之外，泰禾的股权交易对象包括五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产集团有限公司等，交易价款也有30亿元左右。

2019年5月，黄其森曾说“现在资金成本不到10%，没有大家想的那么严重。泰禾现在已经没有问题了。在一二线城市有6000亿货值，现在负债1000多亿，稍微卖几个项目股权，就平衡了。”

黄老板语言轻松之际，泰禾还密集发布高息美元债。2019年12月，泰禾子公司在境外完成1.105亿美元债发行，票面年息11%。再往前，9月发行2亿美元债，票面年息11.25%，7月完成4亿美元债发行，票面年息15%。

经过一系列动作，泰禾的财务危机得到化解。根据三季报，泰禾现金流持续改善，前三季度经营性净流额226.15亿，去年同期1.62亿，投资净流额160.76亿，去年同期-58.48亿。

负债等方面，泰禾账上有息债合计1028.33亿，较去年末1375.25亿减少346.92亿，其中短期借款、一年内到期非流动性负债等均有减少。净负债率方面，较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39%。

即便财务数据好转，泰禾的股价仍未得到有效提振。黄其森认为泰禾被低估了，去年6月公开表示，“今年泰禾运势不错，我没有感觉有不好的地方，我对股价也不满意，这不是泰禾真实价值的体现。”

四、股价创新低，投资者担心什么？

在资本市场，投资者对一只股票的看好，不仅源于上市公司过往经营数据的出彩，还源于对未来预期的看好。当前的泰禾确实没有“存亡之忧”，却说不上出色，相比恒碧融万更会逊色不少。

黄其森曾表示2019年销售目标1500亿元，根据克而瑞数据，泰禾2019年全口径销售额为808.7亿元，达标率仅为53.87%，相比2018年同比下降了38%。在克而瑞TOP50的房企排名中，泰禾成为2019年全口径销售额下滑最严重的房企。

今年前2个月，泰禾销售额仅为66.9亿元，排名第39。而一线房企一季度销售就有的在1000亿以上。如今地产行业马太效应愈演愈烈，资金重点关注大房企，二三阵营的房企，除非黑马，否则很难博得关注。那么，泰禾具备黑马之姿吗？

对于上市房企价值，项目储备是重要竞争力。从2018年初，泰禾就曾明确表示不拿地，原因是消化原有的市场份量，也就是上文的6000亿左右货值。2019年，泰禾未在公开场合拿地。

半年报显示，泰禾待开发项目8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面209.25万平米；在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米。机构测算，以泰禾目前的开发销售节奏，现有储备货值可以开发三年。

有观点认为，泰禾当前的储备货值足够温饱，但近两年土地“只出不进”，维持业绩高增长并非易事。泰禾方面表示，大概率会在今年下半年开始拿地。拿地又对泰禾的融资能力提出挑战。

目前，泰禾累计完成14.655亿美元的美元债发行，而经上市公司股东大会审批的发行额度为不超过18亿美元，显然，留给泰禾的境外融资空间已经不多了。

3月初，泰禾发布公告，拟申请发行不超过120亿元公司债券。有机构指出，截至2019年三季末，泰禾应付债券155亿元累加此次拟发行120亿元，预估泰禾综合融资成本按照9%的利率计算，泰禾2020年债券利息约24.75亿元。

而去年前三季度净利润才22.97亿，这意味着，泰禾120亿元债券发行成功后，利息对净利润的侵蚀程度不小。这可能又会对投资者信心造成动摇。尴尬的是，泰禾总市值仅116亿元，120亿元的债券金额也可谓相当惊人。

由于泰禾年报宣布延期，公司2019年的经营状况暂时无法得知。有媒体统计，泰禾是TOP50房企中是唯一一家延期披露的房企，其中的难处只有公司知道。最近两天，黄其森年内第6次被列为失信被执行人，原因是和其他机构的债务纠纷。泰禾方面表示，目前正在跟对方协商和解方案，将很快解决。

综合来看，泰禾想要赢得投资者的信任，需要解决的不仅是债务问题，还需要探索出走一条提升企业综合能力和良性发展的新路径。投资者打趣道，想要重新做回“地产界范冰冰”，需要的是由内而外的美丽。

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